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Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen sind unzulässig!

In gewerblichen Mietverträgen ist die Laufzeit ein entscheidender Faktor. Diese hängt regelmäßig davon ab, dass die gesetzliche Schriftform der §§ 578, 550, 126 BGB eingehalten wird. Vor allem bei komplexen Mietgegenständen oder der Vermietung vom Reißbrett ist es schwierig, die Schriftform einzuhalten. Genauso wird die Schriftform oft während des laufenden Mietvertrages unbewusst durch Änderungen des Mietvertrages „per Handschlag“ oder per E-Mail  – z.B. bei der Vereinbarung einer geringfügig höheren Miete während der Laufzeit oder der Anmietung weiterer Stellplätze – beschädigt.

Ein Schriftformverstoß hat fatale Folgen. Der Vertrag gilt dann nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach einem Jahr mit der gesetzlichen Frist des § 580a Abs. 2 BGB von sechs Monaten zum Quartalsende ordentlich gekündigt werden. Die vereinbarte lange Laufzeit gilt dann gerade nicht. Dies nutzen Mietvertragsparteien regelmäßig, wenn Ihnen der Mietvertrag lästig geworden ist. Es werden dann – auch kleine – Verstöße gegen die Schriftform genutzt, um den Vertrag zu kündigen.

Dieser Problematik begegnete die Kautelarpraxis in der Vergangenheit mit sog. Schriftformheilungsklauseln, in denen sich die Parteien des Mietvertrages über den Inhalt des Schriftformerfordernisses informierten und sich verpflichteten, zum einen alles zu tun, damit die Schriftform eingehalten wird und zum anderen den Vertrag nicht unter Berufung auf einen Schriftformverstoß zu kündigen.

Es war allerdings umstritten, ob diese Gestaltung zulässig ist. Die Meinungen reichten von der generellen Zulässigkeit dieser Klauseln über die Einschränkung, dass etwaige Käufer des Mietgrundstücks von der Schriftformheilungsklausel ausgenommen werden mussten, bis hin zur grundsätzlichen Unzulässigkeit solcher Vereinbarungen.

Seit Jahren hat vor allem die Praxis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit dieser Klauseln gewartet. Mit Urteil vom 27.09.2017 (Az: XII ZR 114/16), zeitversetzt unter anderem in NJW 2017, 3772 veröffentlicht, wurde nunmehr höchstrichterlich entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, weil sie gegen die zwingende Formvorschrift des § 550 BGB verstoßen. Diese helfen also nicht weiter, um Schriftformverstöße zu heilen.

Der Bundesgerichtshof verweist in der Entscheidung lediglich darauf, dass es sich im Einzelfall ausnahmsweise als treuwidrig darstellen kann, wenn sich eine Partei auf einen Schriftformverstoß beruft. Das soll insbesondere dann der Fall sein, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede (im entschiedenen Fall die Zustimmung zu einer Änderung einer Wertsicherungsklausel von einem Punktesystem auf eine prozentuale Veränderung), die lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästigen Mietverhältnis zu lösen.

Parteien gewerblicher Mietverträge müssen sich deshalb darauf einstellen, dass zukünftig jeder Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis zu einer wirksamen ordentlichen Kündigung führt und damit eine vorzeitige Beendigung eines unter Umständen langfristig abgeschlossenen Mietvertrags zur Folge hat.

Nach dieser grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichthofs wird die Einhaltung der Schriftform also noch wichtiger als ohnehin schon. Insbesondere sind auch kleinste Änderungen während der Laufzeit in einem formgültigen Nachtrag zu regeln. Je nach Sachverhalt kann es sich empfehlen, im Vertrag für bei Abschluss bereits absehbare Schriftformverstöße die Verpflichtung zum Abschluss eines formgültigen Nachtrags vorzusehen oder einen schriftlichen Vorvertrag über ein Mietobjekt zu schließen. Für den Mieter könnte in geeigneten Fällen eine Mieterdienstbarkeit zusätzliche Sicherheit bieten.

Heinemann & Partner empfiehlt daher gerade bei langfristigen Gewerberaummiet- und Pachtverträgen eine sorgfältige Prüfung der Formalien wie auch der sonstigen hiermit im Zusammenhang stehenden Rechtsfragen.

Ansprechpartner:

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Jan Kleinheidt