Tätigkeitsverbote in der Corona-Krise und ihre Folgen im Gewerberaummiet- und Pachtrecht

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Die Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS CoV-2 (COVID-19-Pandemie) führt zu massiven Einschränkungen des öffentlichen Lebens, die es in Deutschland seit dem Ende des zweiten Weltkriegs nicht mehr gegeben hat.

Unter anderem dürfen deutschlandweit zahlreiche Tätigkeiten nicht mehr ausgeübt werden, um die Verbreitung des Virus einzuschränken. Nach der Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (CoronaSchVO) vom 22. März 2020 dürfen in Nordrhein-Westfalen seit dem 23.03.2020 unter anderem Restaurants nicht mehr betrieben werden, genauso wie Freizeit-, Kultur-, Sport- und Vergnügungsstätten. Ebenfalls verboten ist der Betrieb von Dienstleistungsbetrieben in denen der Mindestabstand von 1,5 m nicht eingehalten werden kann, wie z.B. Friseur- und Massagesalons.

Für die Betroffenen haben die Verbote wirtschaftlich katastrophale Folgen, zumal ein Ende der Pandemie nicht absehbar ist. Das führt regelmäßig dazu, dass die Miete für die Geschäftsräume nicht mehr bezahlt werden kann. Welche Folgen haben also die Verbote auf gewerbliche Mietverhältnisse, kann der Schuldner nun die Miete mindern? Kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges kündigen? Welche Auswirkungen haben die von dem Gesetzgeber angekündigten Maßnahmen zum Schutz der Mieter?

Mietminderung

Nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Umgekehrt trifft den Mieter das sogenannte Verwendungsrisiko, also ob er die Mietsache für seine Zwecke nutzen kann und damit insbesondere Gewinne erwirtschaften kann.

Daher sind öffentliche rechtliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse dann ein Mangel der Mietsache, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache haben. Keinen Mangel stellen demgegenüber betriebsspezifische Nutzungseinschränkungen dar, also solche, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Die in der CoronaSchVO geregelten Tätigkeitsverbote haben ihren Grund in aller Regel in der Tätigkeit des jeweiligen Betriebes. Bei Restaurants und körpernahen Dienstleistungen wie z.B. Friseuren und Massagesalons geht der Verordnungsgeber davon aus, dass dort mit der Tätigkeit erhebliche Infektionsrisiken einhergehen, die nicht durch Verhaltensregeln eingegrenzt werden können. Dies betrifft also nicht die Beschaffenheit der Mietsache. Daher trifft im Regelfall den Mieter das Verwendungsrisiko und die Miete ist nicht gemindert. Der Mieter bleibt also verpflichtet, die Miete in voller Höhe zu entrichten obwohl er das Mietobjekt nicht nutzen darf. Gleiches gilt natürlich auch, wenn der Mieter – ohne dass das Verbot nach der CoronaSchVO eingreift – von sich aus die Mietzahlung einstellt, etwa weil er z.B. wegen der geringeren Kundenfrequenz keine Gewinne mehr erwirtschaftet.

Anders könnte die Situation liegen, wenn der Vermieter – etwa in vorauseilendem Gehorsam – von sich aus das Mietobjekt geschlossen hätte, ohne dass dies aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Grundlage erfolgte. Besonderheiten können sich z.B. bei Einkaufszentren ergeben, wenn etwa eine Betriebspflicht verschiedener Geschäfte vertraglich vereinbart ist, die der Vermieter nun nicht mehr gewährleisten kann. Jedenfalls wäre aber in derartigen Fällen zu prüfen, ob der Mieterbesatz des Centers nicht die Beschaffenheit der Mietsache betrifft und so einen Mangel und damit eine Mietminderung begründen könnte.

Da der Mieter das Verwendungsrisiko trägt, und dies ein ganz wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelungen des Mietrechts ist, kann dieses Ergebnis auch voraussichtlich nicht durch einen Rückgriff auf § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) korrigiert werden.

Kündigungsrecht

Folge des Umstands, dass die Verbote nach der CoroanSchVO ihre Ursache in der Tätigkeit des jeweiligen Betriebsinhabers haben und daher die Miete nicht gemindert werden kann, ist dass der Vermieter schnell berechtigt sein wird, das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a) oder b) BGB außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzuges zu kündigen.

Dazu genügt es, wenn der Mieter zwei Monatsmieten in Folge nicht bezahlt oder in einem Zeitraum, der sich auf mehr als zwei Monate erstreckt mit der Miete in einer Höhe in Rückstand gerät, die zwei Monatsmieten erreicht.

Das damit einhergehende Risiko für den Mieter ist immens: Einerseits wird ihm die Fortführung Ihres Geschäftes untersagt. Andererseits kann der Vermieter, der sich möglicherweise einen längeren Mietausfall selbst nicht leisten kann, dem Mieter auch noch fristlos kündigen und im Grundsatz auf den weiteren Mietausfallschaden bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit in Anspruch nehmen. Das ist eine potentiell existenzvernichtende Bedrohung für den Mieter.

Um die Mieter vor diesem apokalyptischen Szenario etwas zu schützen, plant der Gesetzgeber nun ein Gesetz zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (aktueller Stand 24.03.2020: Kabinettsdrucksache Datenblatt 19/07/109 mit einer Formulierungshilfe für die Koalitionsfraktion), mit dem das Kündigungsrecht des Vermieters zeitlich begrenzt ausgeschlossen werden soll:

Es wird ein neuer Art. 240 EGBGB eingeführt, nach dessen § 2 der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen darf, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft macht. Das wird in der Regel voraussetzen, dass der Mieter vorher keine Rückstände und/oder Zahlungsstockungen hatte und die Gründe für seine Nichtleistung weiter Tatsachen darlegen kann, etwa in dem z.B. ein Friseur belegt, dass ihm seit dem 23.03.2020 die weitere Tätigkeit untersagt war und er deshalb keinen Umsatz mehr erzielen konnte. Die Anforderungen für die betroffenen Mieter wird man hier nicht zu hoch ansetzen dürfen. Nach der Gesetzesbegründung sollen insbesondere der Nachweis der Antragstellung oder der Gewährung staatlicher Leistungen oder andere Nachweise über den Verdienstausfall ausreichen.

Der Kündigungsausschluss für die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 aufgelaufenen Mietrückstände ist zeitlich befristet bis zum 30.06.2022. Nach der Gesetzesbegründung sollen andere Kündigungsgründe, etwa wegen Pflichtverletzungen des Mieters oder eine ordentliche Kündigung ohne Begründung möglich ist, nicht von dem Ausschluss erfasst werden. Insbesondere wird die Kündigung für Zahlungsrückstände aus anderen Gründen nicht ausgeschlossen. Liegen also schon ältere Rückstände vor, die den Vermieter zu Kündigung berechtigen, bleibt die Kündigung möglich.

Wichtig ist, dass nach der Gesetzesbegründung die Verpflichtung zur Zahlung der Miete weiter bestehen bleibt und bei Verzug mit dem gesetzlichen Zinssatz vom 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. zu verzinsen ist. Der Mieter muss die offenen Mieter also weiterhin entrichten und ihn treffen zusätzlich erhebliche Verzugszinsen. Nach dem 30.06.2022 könnte der Vermieter wegen dieser Rückstände auch wieder kündigen.

Da der weitere Verlauf der Pandemie nicht absehbar ist, enthält der Entwurf eine Verordnungsermächtigung, um den Ausschluss auch auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 01.07.2020 bis 30.09.2020 entstehen.

Pachtverhältnisse

Die Situation für Pachtverhältnisse, etwa in der Gastronomie, stellt sich entsprechend dar. Insoweit gelten die dargestellten Grundsätze genauso.

Fazit

Die Situation für die Mieter/Pächter in der Corona-Krise bleibt trotz der geplanten Maßnahmen des Gesetzgebers schwierig. Eine Miet-/Pachtminderung dürfte in der weit überwiegenden Zahl der Fälle nicht möglich sein, eine Zahlungsverzugskündigung ist nur zeitlich befristet und nur für den Fall ausgeschlossen, dass der Zahlungsverzug gerade auf Folgen der Corona-Pandemie beruht. Selbst wenn die Kündigung ausgeschlossen ist, muss der Miet-/Pachtrückstand nebst Verzugszinsen nachgezahlt werden.

Ansprechpartner

Jan Kleinheidt

Wirtschaft und Finanzen, Bauen und Immobilien, Notarielle Angelegenheiten