WEG-Reform 2020
Mit dem am 01.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) steht das aus dem Jahr 1951 stammende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor dem größten Umbruch seiner Geschichte. Durch das WEMoG werden die Rechtsbeziehungen vollständig neu geordnet. Zukünftig steht die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GDW) im Zentrum. Sie unterhält Rechtsbeziehungen zu ihren Mitgliedern, den Wohnungseigentümern, und zu ihren Organen (Verwalter und Verwaltungsbeirat).
Wesentliche Neuregelungen ergeben sich für die nachfolgenden Bereiche:
Entstehung der WEG
Gemäß § 9a Absatz 1 Satz 2 WEG entsteht die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, ab diesem Zeitpunkt sind die Vorschriften des WEG anwendbar. Die bisherige Rechtsfigur der sogenannten „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ fällt damit zukünftig weg. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits, aber auch erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
Verwalter
Der Verwalter ist nunmehr das Vollzugs- und Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er verleiht ihr Handlungsfähigkeit und vertritt sie im Rechtsverkehr. Daneben trifft er laufende und dringliche Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Direktansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter bestehen nicht mehr.
Soweit ein Verwalter bestellt wurde, ist nach § 9b Absatz 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nur er berechtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Diese Vertretungsmacht des Verwalters kann Dritten gegenüber auch nicht durch Vereinbarung oder Beschluss beschränkt werden. Ausnahmen bestehen jedoch für Grundstücks- und Darlehensverträge, die nur aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer von dem Verwalter geschlossen werden können.
Der Verwalter kann jederzeit, auch wenn kein wichtiger Grund vorliegt, durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden (§ 26 Absatz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach einer solchen Abberufung.
Grundsätzlich hat gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nunmehr jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein sogenannter „zertifizierter Verwalter“ bestellt wird, der durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26 a Abs. 1 WEG).
Dies gilt nicht, soweit weniger als 9 Sondernutzungsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und nicht mehr als 1/3 der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist diese neue Regelung ab dem 01.12.2022 anwendbar. Verwalter, die am 01.12.2020 bereits bestellt waren, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter, auch wenn sie noch keine Prüfung abgelegt haben. Für solche Verwalter wäre damit auch bei einer erneuten Bestellung, die zwischen dem 01.12.2022 und den 01.06.2024 erfolgt, eine noch nicht erlangte Zertifizierung unschädlich.
Eigentümerversammlung
Es kann nunmehr auch ein Beschluss über eine Online-Teilnahme einzelner Eigentümer an einer Eigentümerversammlungen getroffen werden, § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG. Eine grundsätzliche Online-Versammlung ist jedoch nicht vorgesehen.
Der Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung wird von 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert, § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG.
Baumaßnahmen und ihre Finanzierung
Grundsätzlich kann jede bauliche Veränderung mit der einfachen Mehrheit beschlossen werden. § 20 Absatz 1 WEG. Unzulässig sind nur Veränderungen, die die Wohnungsanlage grundlegend umgestalten oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen, § 20 Absatz 4 WEG.
Die durch eine solche bauliche Veränderung verursachten Kosten einschließlich der Folgekosten hat im Grundsatz allein die beschließende Mehrheit der Wohnungseigentümer zu tragen, § 21 Absatz 3 Satz 1 WEG
Die überstimmten Wohnungseigentümer müssen die Kosten nur mit bezahlen, wenn sich die Kosten der baulichen Veränderungen in einem angemessenen Zeitraum amortisieren, § 21 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 WEG, oder die bauliche Veränderung mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind (§ 21 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 WEG)
Bestimmte privilegierte Maßnahmen kann jeder Wohnungseigentümer auf eigenen Kosten auch gegen den Willen der Mehrheit verlangen, § 20 Absatz 2 Satz 1 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen
– der Barrierereduzierung
– der Elektromobilität
– des Einbruchschutzes sowie
– des Glasfaserausbaus
Sondereigentumsfähigkeit
Für das Sondereigentum an Räumen ergeben sich keine Änderungen. Es ist jetzt jedoch möglich, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen, die dafür als fiktive Räume behandelt werden, § 3 Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 1 WEG.
Daneben ist es nunmehr auch möglich, Sondereigentum an anderen Freiflächen als Annex zu dem Sondereigentum an Räumen zu begründen. Bisher standen außerhalb des Gebäudes liegende Freiflächen zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 1 Absatz 5 WEG a.F). Daher ist die Möglichkeit der Einräumung von Sondernutzungsrechten entwickelt worden. Nunmehr kann an Freiflächen auch Sondereigentum begründet werden.
Ansprechpartner
Thorsten Snyders
Bauen und Immobilien, Insolvenzen und Sanierungen
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